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"其次，資產狀況要健康，負債率不能太高。"黃立沖稱。他坦言，海外市場評級體系相對完備，融資方的債務比例和風險狀況直接決定瞭融資的成本。據悉，萬科今年3月，通過其在香港的子公司首次發美元債8億美元，年利率僅為2.75%。萬科能夠低息貸款，在很大程度上就是由於萬科的負債率一直較低，現金儲備豐厚，公司經營風險小。
他分析稱，首先融資房企在海外須擁有實體，這要求進行融資的企業必須要是在海外註冊，其名下擁有實際在運營的資產。
融資成本恐現分化
上半年，房企境外融資迎來瞭兩次"窗口期"，再融資出現井噴。據記者不完全統計，上半年共有34傢上市房企海外募集903億元資金，該數字已經超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。
上市房企上半年海外融資903億 超去年全年
"對於希望打通海外融資渠道，但眼下資金實力並不雄厚的房企而言，在海外買殼與實現再融資之間有著復雜的審核程序，需要經歷漫長的等待。"新城控股副總裁歐陽捷告訴記者。
但是，細觀房企海外融資進入國內的過程，會發現事實並非那麼簡單。業內人士介紹，在港上市房企在內地購置一塊土地之後，首先要申請項目公司立項，由當地相關部門以及外匯管理部門批準註冊為外商投資企業，之後才能進行註資。房企需要用自有資金支付第一筆資本金，之後才能申請外匯資本金註入。
不過，申請的註冊資本金未必能獲得外匯管理部門批準，相關部門需要根據資金規模進行考量，獲批的額度有可能小於房企申請的規模。在這些申請都獲批之後，房企才能進行註資，外匯才能從香港銀行匯至內地銀行。
一位港股券商人士告訴記者，房企進行股權性質融資等於增加瞭公司的股東權益，實際上等於降低瞭公司的負債率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是為瞭履行承諾，調整財務結構，降低負債率。
"正是這些因素綜合在一起，導致海外融資的實際成本提高3個百分點至4個百分點。"前述房企財務人士坦言。除此之外，在港上市房企每次海外募資還要支付募資額4個百分點左右的發行費用，這又是海外融資的一筆額外成本。原始融資成本加上這類"隱形成本"，海外融資的實際成本已與國內信托、基金相差無幾。
2012年以來，全球資本市場出現瞭超低利率環境，擁有海外上市平臺的房企更傾向於海外融資平鎮區土地貸款率利最低銀行比較，而發債是主要途徑之一，這其中既有美元債、港元債，也有點心債。鑒於發債過程並不容易，相比過去以發債為主體的融資途徑而言，今年已經有所變化。
內容來自sina新聞
標普近日發佈報告稱，中國房地產市場的變化，可能對低評級房企帶來潛在風險。該報告稱，在其提供評級的38傢中國房企中，一半的評級介於"B+"至"CCC"級別，低於行業的平均風險評估。其中多數房企較低的評級反映出其"疲弱"或"極弱"的業務狀況，以及"很大"或"極大"的財務風險。而隨低評級而來的，便是從海外債券市場融資也變得更加困難。
進入2013年以來，多傢房企開始嘗試股權性質的融資。今年1月13日，雅居樂發佈公告表示發行7億美元的次級永久資本證券；1月16日，恒大地產以6.5%的港股折價配股融資45億美元。
不過，個別內房企的海外融資成本依舊居高不下，佳兆業、恒盛地產、寶龍地產、中駿置業、明發集團以及中國奧園等房企發債利率都超過瞭10.25%，而恒盛地產(標準普爾公司評級B-)發行的5年期2.5億美元票據，利率則高達13.25%。
截至6月底，房企海外融資總額度已經上躥至約900億元。這其中既有萬科、恒大地產、龍湖地產、碧桂園等標桿房企，也不乏佳兆業、新城控股、旭輝控股、建業地產等中型房企。
細數年內幾筆大額融資，均由標桿房企拿下。融創中國年初成功配股20億港元，而到瞭7月初，龍湖地產又與13傢銀行簽訂76.72億港元俱樂部貸款，刷新年內單筆貸款紀錄。而在成本方面，包括碧桂園、世茂房地產在內的多傢標桿房企融資利率均在6%-8%之間，其中萬科(標準普爾公司評級BBB+)發行8億美元5年期定息債券利率僅為2.75%。
實際上，半年來房企的密集發債已引致穆迪、標普等評級機構擔憂這些發債公司的資金狀況，下調瞭相關公司的評級，而評級下調必將導致未來融資成本增加。
正是由於結匯過程漫長，而國內房企如因資金鏈緊張急需用錢時，"外保內貸"便成為房企來"快錢"的手法。其實所謂"外保內貸"，是指房企將外匯存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函，房企因此能夠獲得一筆授信額度。這意味著融資房企不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付一筆貸款利息，而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。
房企青睞海外融資，表面看似風光，其實過程並沒有那麼簡單。在記者采訪的多位房企人士眼裡，海外融資並非最優選擇。"簡單而言，房企在海外發債有兩方面阻礙，首先便是資方審查嚴格，並不是所有房企都能融得到資，而其二便是融資成本並不是想象得那麼低。"一位在港上市的房企財務總監坦言。
隱形成本不低信貸台中中區信貸
正如黃立沖所言，海外資金如果要將資金用於國內拿地或者項目運營，則需要通過結匯。鮮為人知的是，在這一過程中，有一部分"隱形成本"便會顯露出來。
表面上看，海外發債成本優勢突出，在港上市房企的海外融資成本與內地房地產信托和房地產基金等融資方式相比相對較低。國內銀行貸款利率普遍在8%以上，信托或基金方式融資利率甚至高達12%，而一般海外發債成本在5%左右，萬科4月發行的美元債年率更是低至2.75%。
從上半年看來，出現過兩次融資"窗口期"。僅1月份就有17傢上市房企通過海外融資渠道募集瞭約合420億元資金。隨著房企首季度業績爆發性增長，到今年3月底，年內第二個"窗口期"接踵而至，3月27日，萬科首次發行海外債券，通過萬科(香港)發行8億美元5年期定息債券；同日，綠城中國宣佈增發2018年到期優先票據所得的凈額款項約3.09億美元，息率8.5%；而3月28日，融創中國繼年初配股20億港元後二度融資，發行5年期高收益美元債券，票息為9.375%，發行規模5億美元。
據黃立沖透露，海外出資方除瞭對融資房企自身資產狀況有要求外，房企還須要有便於質押抵押、可快速變現的股份。而事實上，房企最核心的資產就是土地和項目，這也是房企在國內進行融資最重要的抵押物。然而，這兩種資產都無法直接轉移到國外。因此，多數出資方隻能對房企實際控制人的持股比例做出相應要求。
據記者瞭解，當海外募集到的資金匯入房企的外匯資本金賬戶之後，結匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設過程中，這些外匯需要多次結匯，每次結匯都要根據相關合同、材料、發票向監管部門報批，過程極其繁瑣。"外匯一般是由房企分批匯入國內，畢竟大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情，但整個過程歷時很長。"前述房企財務人士告訴記者。
隨著去年美國QE3、日本量化寬松政策的推出，海外市場迎來超低利率環境，渴求資金的中國房地產市場成為海外資金的投資標的。
事實上，站在房企的角度，從國內獲取資金才是最佳途徑。正如碧桂園一位高層人士所言："如果情況允許，誰還願意遠水救近火？"
"海外融資過程漫長，最關鍵是成本不見得低，如果能在國內融到資金，誰還會舍近求遠？"前述碧桂園高層人士感慨。
今年上半年，內地房企資金需求量加大，海外融資額激增。然而細算下來，這種做法畢竟舍近求遠，實際上並沒有為房企降低多少融資成本。
"海外融資對企業的運營、財務相關指標，如現金流、負債率、凈資產收益率等都有嚴格的要求，一般情況下，指標不滿足要求的房企很難融到資。"新城控股副總裁歐陽捷直言。事實上，房企能否獲得低成本的資金、能否獲得大額資金，不僅與其財務指標密切相關，還與房企市場佈局、產品結構、土地儲備以及房地產行業宏觀狀況都密切相關。
除此之外，房企要想在海外成功發債，還要有可使用的結匯額度。眾所周知，目前國內對企業和個人結匯的管理相當嚴格。"在海外融到瞭資金，還要通過結匯才能用於國內項目的建設，這就要求房企必須擁有相應的結匯額度，才能拿到國內使用。"黃立沖稱。
"可以預見的是，優質房企未來更有機會獲得大額、低成本的融資，因為他們更能夠打動評級機構給予高評級。"歐陽捷分析稱。記者采訪的多位業內人士認為，未來房企海外融資的"馬太效應"將更為凸顯。
在業內人士看來，未來海外融資成本上升也將會是大概率事件。黃立沖坦言，即使海外的資金狀況可以保持充裕，但未來出現新的樓市調控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內樓市的研判。中國指數研究院近期的一份研報也表示，房地產市場回暖速度加快有可能讓政府調控持續加碼，大規模海外資本湧入亦有可能導致資金監管部門從嚴控制跨境資金的流入。
海外發債流程復雜
然而，即便是已經IPO成功的房企，仍然需要復雜的審批程序。盛富資本與協縱國際總裁黃立沖告訴記者，根據海外資本市場的經驗，房企要到境外融資一般須具備4個條件。
目前，已經有不少業內人士擔憂，美國QE3政策逐步退出，海外流動性充裕的局面也將告一段落，海外融資通道或將受到擠壓，這對視資金為生命的房地產行業來說，影響非常大。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/07242310481.shtml
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