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地產驚現新模式房企買地 基金買單

  記者瞭解到，在2008年以前，地產界這種模式並不少見，國內的房地產商經常會利用銀行等金融機構的資金杠桿拿地。但2008年隨著監管趨緊，央行與銀監會聯合發文，明令禁止金融機構向房地產開發企業發放專門用於繳納土地出讓價款的貸款。2009年國土部門又再次強調土地出讓金首期款需達到50%。這使得開發商的幸福故事從此改寫。

  其後，開發商拿地不得不更依賴於自籌資金，一些"假股權"形式的房地產基金開始介入拿地環節。

  但以往房企與基金拿地合作時，權益比例較為對等。例如保利地產與信保基金的合作，強調"對等投資、共擔風險"。據知情人士介紹，所謂對等基本是1∶1的出資比例。像越秀城建這樣隻持有小部分股份，項目卻完全由其主導的項目甚為少見。

  隨著政策的逐漸收緊，2008年後在監管層的三令五申下，這種模式基本在市場上絕跡，起碼土地款需要開發商自行籌備。

  在地產基金迅速擴張的同時，高利率募資的情況開始增多。2013年年中，記者收到一份名為投資於石傢莊(樓盤)聯邦祥雲國際項目的基金募集表，該基金預計年化收益率投資500萬元以上可達18%，300萬到500萬元達16%。8月另一份名為"哥斐居業1號-陽光城(000671,股吧)地產基金"募集時許諾固定收益類投資者，預期收益可達13.5%~15.5%。據瞭解，類似的高回報地產基金受到瞭眾多投資者的追捧。

  與此同時，各大基金平臺都在不斷擴容，以越秀金融為例，其2012年同比總資產和凈資產都增長瞭近9成，2013年上半年其產業投資管理公司基金管理規模就比去年年底增長瞭近6倍。

  據悉，聯合基金公司一起拿地的除瞭越秀地產外，保利地產(600048,股吧)、復星地產、濱江集團(002244,股吧)均有例子。2012年保利以45億元拿下上海徐傢匯(002561,股吧)地塊、18.7億元拿下佛山新城地塊以及55億元在四川(樓盤)打造旅遊地產時，均與信保基金合作。

  由地產公司完全控制的金融平臺對地產企業有何利好？

內容來中埔鄉房貸試算自sina新聞

  就在地產商努力介入金融機構的同時，房地產基金發展卻是如火如荼。

  這四個項目均是越秀地產口中的"創新模式"-與投資基金合作開發。例如廣州項目越秀子公司隻持有10%的股權，其餘90%的股權為投資基金"廣州越秀仁達五號實業投資合夥企業"所持有。而武漢項目越秀地產持有的股權更低至8%，該公司隻需支付7億元即可撬動超過90億元的龐大項目。越秀地產公告稱，該模式"有效利用資源，提高財務靈活性，在保持較低負債比率的同時加快實現規模效應"。

  按照這一說法，越秀地產通過基金獲得的融資成本遠低於信托融資，甚至逼近經過一系列上浮及手續費後的銀行貸款。

  按照清科集團的統計，2011年成立的地產基金，其年化收益率約為22%；2012年成立的地產基金，其年化收益率約為16%；2013年上半年又回升到19.6%。這是地產基金的現實情況，從融資成本上看，基金遠高於地產信托以及銀行貸款，這也讓那些打算使用基金公司的資金買地的地產商必須仔細掂量。

  繼上月以90.1億元獲得武漢(樓盤)地皮後，近期越秀地產又以43.5億元獲得廣州(樓盤)蘿崗區雲埔地塊。越秀地產雖然是國內老牌房企，但總體規模並不大，2013年全年的銷售目標約在140億~150億元間。可僅僅近期兩個新增項目的土地款就高達133.6億元，加上2013年6月、7月該公司在杭州(樓盤)、佛山(樓盤)拿下的項目，半年內越秀花瞭近160億元拿地。

  記者瞭解到，以往國內的房地產基金主要分為兩種：一種是金融機構進入房地產行業，這些機構由於有著很深的金融背景，往往有良好的融資渠道。不過由於金融行業的出身，這類地產基金較為看重資金的安全性，偏向保守。

  "房企關註的是如何獲得低成本融資。"他認為："而地產基金則要保證資金安全，把握資金退出渠道以及時機。"正因如此，在境外房企與地產基金的合作案例中，不乏貌合神離、最終分道揚鑣的故事。因此，雙方合作必須有著復雜程序及詳盡的文件。

  "若要做到如越秀地產一樣的小投入，非常難得。"亞銀投資首席分析師李大偉表示，按照商業邏輯，房企與地產基金雖然為合作夥伴，但卻有著不同的利益訴求。

  而另一種是開發商主導的房地產基金，依托於行業背景，這些基金懂行業、人脈廣泛、投資靈活。然而苦於沒有基金牌照，開發商主導的基金往往給人"地產商第二財務部"的印象，募資渠道有限。

  因此，大型開發商發展房地產基金時，往往會選擇與金融機構合作。例如保利地產與中信證券(600030,股吧)合作成立的信保基金，金地與瑞銀各出資50%成立的穩盛投資等。但需要指出的是，正是由於有瞭金融機構的介入，這些合作型的地產基金主導權並不在開發商手中。

  但越秀地產則不同，2013年與其合作的幾個投資方均為越秀地產母公司旗下的基金。據瞭解，越秀地產的雲林小額借款新竹法拍撤回母公司廣州越秀集團旗下包括地產、交通、金融、房地產信托四大板塊，其中越秀地產、越秀房地產信托均為香港上市公司，而越秀金融則是近年集團發展最為迅猛的子公司。

  "我們爭取獲得金融行業"全牌照"。"早在2012年，越秀金融的董事總經理王恕慧就曾表示。2013年10月，越秀地產宣佈收購相關創興銀行75%的股權，自此，越秀集團擁有瞭包括銀行、證券、融資租賃、產業投資、融資擔保、小額貸款等機構在內的金融業務平臺，基本做到瞭金融行業全牌照。

  房地產基金介入土地市場

  某金融機構資深人士向記者預測，未來房地產基金介入土地市場的情況會越來越多，而且會越來越深入。盛諾金地產基金董事長馬世傑就表示，除瞭在拍賣階段公開進入外，有些房地產基金早在一級土地開發整理階段就已經介入。

  但對基金擁有完全控制權的越秀地產其成本又是多少呢？按照公告顯示，合作開發的四個項目越秀地產都有著回購地塊生意股份的權利，"可在規定認購期內根據項目發展情況考慮全資擁有該項目"。按照越秀地產給記者的回復，回購的成本是原始成本加上基金要求的回報，以武漢項目為例，"我們在購地後一年到兩年內享有回購權，年回報率不超過12%"。

  但《中國經營報(博客，微博)》記者瞭解到，從2013年開始，利用金融杠桿買地的房企又開始在市場上悄然湧現。

  房地產基金或迎來元年

  也許正是由於擁有金融牌照後的成本優勢，有意介入金融系統的地產商數量眾多。比如萬科成為徽商銀行的基礎投資者之一，廣東地產商僑鑫集團控制著華興銀行，僑鑫集團董事長同時兼任華興銀行董事長等。此外，新湖中寶(600208,股吧)、華西股份(000936,股吧)等都先後入股地方銀行。

  清科集團發佈的數據顯示，三季度國內募集完成瞭13隻房地產基金，披露金額的11隻共計到位23.96億美元，首次超過成長基金。據該研究機構的數據顯示，2012年新募集的房地產基金達94隻，比2011年增長瞭40%，中國房地產基金存量超過120億美元。

  金融牌照是關鍵

  多年以來，"空手套白狼"是房地產行業的傳統：先拿土地、再獲銀行貸款，然後用貸款繳納土地出讓金；隨後預售，用預售款開工建設，開發商所需投入的資本甚少。

  截至目前，地產基金與銀行信貸、房地產信托相比規模依然有限，但如果越來越多的基金開始提前介入土地市場，無疑將會進一步托高地價。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/08413731081.shtml

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